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Mietrecht

08.11.2019

Mietminderung bei fehlendem Fernsehempfang
 

Hat der Vermieter im Mietvertrag die Versorgung der Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" übernommen, stellt die Einstellung der Versorgung und der Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar. Die Miete mindert sich in diesem Fall um 10 %. (Urteil des AG Dortmund vom 08.10.19, Az.: 425 C 5770/19)


 

Verkehrsrecht

15.10.2019

Alleinhaftung bei Überschreitung der innerorts erlaubten Geschwindigkeit um das Doppelte
 

Wird die höchstzulässige Geschwindigkeit um mehr als das Doppelte überschritten und liegt die Geschwindigkeit innerorts absolut über 100 km/h, ist ein besonders schwerer Verkehrsverstoß gegeben, der in der Regel zu einer Alleinhaftung führt, auch wenn der Handelnde an sich die Vorfahrt hat (Urteil des KG vom 22.08.19, Az.: 22 U 33/18).


 

Mietrecht

10.10.2019

Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung
 

Von der Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses muss sich der Richter überzeugen, dagegen kann es sprechen, wenn der Vermieter sich bereit erklärt, die Wohnung zu einer höheren Miete dem Mieter zu belassen. Wenn der Vermieter in einem leeren Appartement in der Dusche einen Wecker mit Vibrationsalarm installiert, der nachts die Bewohner aus dem Schlaf reißt, liegt ein rechtswidriger Angriff nach § 227 Abs. 2 BGB vor, gegen den der Mieter sich durch eine Kappung der Stromzufuhr im Wege der Notwehr (§ 227 Abs. 2 BGB) verteidigen kann. (Urteil des LG München I vom 16.01.19, Az.: 14 S 11239/18)


 

Mietrecht

10.10.2019

Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung
 

Von der Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses muss sich der Richter überzeugen, dagegen kann es sprechen, wenn der Vermieter sich bereit erklärt, die Wohnung zu einer höheren Miete dem Mieter zu belassen. Wenn der Vermieter in einem leeren Appartement in der Dusche einen Wecker mit Vibrationsalarm installiert, der nachts die Bewohner aus dem Schlaf reißt, liegt ein rechtswidriger Angriff nach § 227 Abs. 2 BGB vor, gegen den der Mieter sich durch eine Kappung der Stromzufuhr im Wege der Notwehr (§ 227 Abs. 2 BGB) verteidigen kann. (Urteil des LG München I vom 16.01.19, Az.: 14 S 11239/18)


 

Mietrecht

10.10.2019

Härtefälle bei Mieterhöhung nach Modernisierung
 

Gemäß § 559 Abs. 4 S. 1 BGB sind die beiderseitigen Interessen der Parteien nach einer durch eine Modernisierung im Sinn des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgelösten Mieterhöhung miteinander abzuwägen. Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, müsse zu Lasten des Mieters in die Abwägung einbezogen werden. Ein solcher Sachverhalt liege jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mieter einfach nur eine große Wohnung bewohnt. Vielmehr komme es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls - etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung - für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist (Urteil des BGH vom 09.10.19, Az.: VIII ZR 21/19).


 

WEG

10.10.2019

Bevollmächtigung in der Teilungserklärung
 

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. (Urteil des BGH vom 28.06.2019, Az.: V ZR 250/18)


 

Mietrecht

30.09.2019

Rückbauverpflichtung des Vermieters bei Veränderung des Zuschnitts und der Ausstattung der Mietwohnung
 

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar. (Beschluss des LG Berlin vom 08.08.19, Az.: 67 S 131/19)


 

Bankenrecht

30.09.2019

Ohne Beleg für Transaktionsabbruch kein Ersatz nach Kreditkartenbetrug
 

Wer sich nach einem Abbruch eines Zahlungsvorgangs mit einer Kreditkarte keinen Beleg über den Transaktionsabbruch aushändigen lässt, handelt grob fahrlässig und hat deshalb bei missbräuchlicher Verwendung der Kreditkarte keinen Ersatzanspruch gegen die Bank. (Urteil des AG Frankfurt am Main vom 06.08.19, Az.: 30 C 4153/18 (20))


 

Mietrecht

19.09.2019

Berechnung der Vergleichsmiete
 

Der Anstieg der Mietpreise soll weiter gedämpft werden. Wie die Bundesregierung mitteilte, hat das Kabinett am 18.09.2019 einen Gesetzentwurf gebilligt, der den Veränderungen auf dem Mietwohnungsmarkt Rechnung tragen soll. Konkret gehe es um die ortsübliche Vergleichsmiete, welche die Grundlage für die Miethöhe bildet. Dafür werden derzeit die Mietpreise betrachtet, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den vorangegangenen vier Jahren vereinbart wurden. Dieser Zeitraum soll nun auf s e c h s Jahre verlängert werden.


 

Arbeitsrecht

13.09.2019

Sachgrundlose Befristung und Vorbeschäftigung
 

Wird ein Arbeitnehmer 22 Jahre nach der Beendigung seines Arbeitsverhältnisses erneut bei demselben Arbeitgeber eingestellt, gelangt das in § 14 II 2 TzBfG bestimmte Verbot der sachgrundlosen Befristung nach einer Vorbeschäftigung in verfassungskonformer Auslegung der Vorschrift regelmäßig nicht zur Anwendung (Urteil des BAG vom 21.08.19, Az.: 7 AZR 452/17).


 

Mietrecht

13.09.2019

Nichtigkeit der Hessischen Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten
 

Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt. Nach diesen Maßgaben ist die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17.11.2015 nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden (Urteil des vom 17.07.19, Az.: VIII ZR 130/18).


 

Arbeitsrecht

11.09.2019

Mitnahme eines kranken Kindes zur Arbeit
 

Nimmt eine Arbeitnehmerin ihre erkrankten und betreuungsbedürftigen Kinder mit zur Arbeit, ist dies zwar eine Verletzung ihrer arbeitsvertraglichen Pflichten, rechtfertigt jedoch keine fristlose Kündigung durch den Arbeitgeber (Urteil des ArbG Siegburg vom 04.09.19, Az.: 3 Ca 642/19).


 

Bankenrecht

11.09.2019

Bank darf keine Gebühr für Ablösung eines Darlehens und Übertragung von Sicherheiten verlangen.
 

Eine Klausel, nach der eine Sparkasse von Verbrauchern, die ihre dortigen Darlehen von Fremdinstituten ablösen lassen und gestellte Sicherheiten unter Erteilung von Treuhandauflagen auf das Fremdinstitut übertragen lassen möchten, ein Bearbeitungsentgelt verlangen kann, ist unwirksam. Eine solche der Inhaltskontrolle unterliegende Preisnebenabrede stehe im Widerspruch zu den gesetzlichen Darlehensbestimmungen (Urteil des BGH vom 10.09.19, Az.: XI ZR 7/19).


 

Verkehrsrecht

05.09.2019

Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei Beschaffung eines Ersatzfahrzeugs
 

Ein Geschädigter, der von der Ersetzungsbefugnis des § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB Gebrauch macht und den Schaden nicht im Weg der Reparatur, sondern durch Beschaffung eines Ersatzfahrzeugs beheben will, muss dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen. Dies ist im Allgemeinen dann gegeben, wenn er bei der Verwertung des beschädigten Fahrzeugs die Veräußerung zu einem Preis vornimmt, den ein von ihm eingeschalteter Sachverständiger in einem Gutachten, das eine korrekte Wertermittlung erkennen lässt, als Wert auf dem allgemeinen regionalen Markt ermittelt hat. Etwas anderes gelte, wenn es sich beim Geschädigten um ein Unternehmen handelt, welches sich jedenfalls auch mit dem An- und Verkauf von gebrauchten Kraftfahrzeugen befasst. In diesem Fall sei dem Geschädigten bei subjektbezogener Schadensbetrachtung die Inanspruchnahme des Restwertmarktes im Internet und die Berücksichtigung dort abgegebener Kaufangebote zuzumuten (Urteil des BGH vom 25.06.19, Az.: VI ZR 358/18).


 

Mietrecht

05.09.2019

Gebrauchsspuren an Laminat und Teppich bei langem Mietverhältnis
 

Sind nach Beendigung eines 14-jährigen Mietverhältnisses Einkerbungen am Laminatboden sowie zahlreiche Verfärbungen am Teppich vorhanden, steht dem Vermieter deshalb kein Schadensersatz zu. Dabei handele es sich nicht um ersatzfähige Beschädigungen, sondern um gewöhnliche Abnutzungserscheinungen (Beschluss des LG Wiesbaden vom 28.05.19, Az.: 3 S 31/19).


 

Immobilienrecht

30.08.2019

Widerrufsbelehrung zu zahlreichen Immobiliendarlehen fehlerhaft
 

Knüpft ein eigenhändig unterschriebener Verbraucherdarlehensvertrag den Beginn der Widerrufsfrist an die Erfüllung der Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr, ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft. (Beschluss des BGH vom 04.06.19, Az.: XI ZR 331/17)


 

Mietrecht

29.08.2019

Endrenovierungsklauseln im Geschäftsraummietvertrag
 

Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind. (Urteil des OLG Düsseldorf vom 30.07.2019, Az.:24 U 104/18)


 

Mietrecht

29.08.2019

Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter
 

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen. (Urteil des BGH vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17)


 

Schadensrecht

28.08.2019

Schmerzensgeld
 

Schmerzensgeld ist taggenau zu berechnen. (Urteil des LG Frankfurt am Main vom 17.07.19, Az.: 2-24 O 246/16)


 

Arbeitsrecht

23.08.2019

Kürzung des Urlaubsanspruchs während der Elternzeit
 

Der Arbeitgeber kann das Kürzungsrecht nach § 17 I 1 BEEG nur im bestehenden Arbeitsverhältnis durch Abgabe einer empfangsbedürftigen rechtsgeschäftlichen Erklärung ausüben. Er kann den Urlaub vor, während und nach dem Ende der Elternzeit kürzen, nicht jedoch vor der Erklärung des Arbeitnehmers, Elternzeit in Anspruch zu nehmen. (Urteil des BAG vom 19.03.2019, Az.: 9 AZR 495/17)


 

Familienrecht

23.08.2019

Betreuungsunterhalt für nichteheliche Mutter auch bei neuer Partnerschaft
 

Geht eine nichteheliche Mutter eine neue Partnerschaft ein, verliert sie deswegen nicht den Anspruch auf Betreuungsunterhalt. Sie wird vom Gesetz anders behandelt als die eheliche Mutter. (Urteil des OLG Frankfurt vom 02.05.2019, Az.:Az.: 2 UF 273/17)


 

Mietrecht

20.08.2019

Schadensersatzanspruch des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfskündigung
 

Ein ehemaliger Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung des Vermieters zwar die angefallenen Makler-Kosten für eine neu angemietete Mietswohnung als Schadenersatz von dem bisherigen Vermieter verlangen, jedoch gehören zu den von dem Vermieter zu ersetzenden Kosten nicht diejenigen Kosten, die aufgrund des käuflichen Erwerbs eines Hausgrundstücks durch den ehemaligen Mieter entstanden sind. Ein Schadensersatzanspruch eines Mieters aufgrund einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn entweder der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestanden hat, sondern nur vorgespiegelt wurde, oder die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht bzw. die Gründe für den Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen sind. Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer namhaften Abstandszahlung (hier: 2.000 EUR), kann dies auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters hinsichtlich etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs deuten, welcher wiederum den Zurechnungszusammenhang zwischen der etwaigen Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht. (Urteil des AG Brandenburg vom 31.07.19, Az.: 31 C 131/18)


 

Mietrecht

20.08.2019

Echte Quadratmetermiete
 

Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Urteil des OLG Dresden vom 10.07.2019, Az.: 5 U 151/19)